KAT MÜLKİYETİNE TABİ BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKİNİN MERKEZİ ISITMA GİDERİ YÜKÜMLÜLÜĞÜ HAKKINDA BİLGİ NOTU

Merkezi ısıtma sistemi ile ısınan bir binada ısınmanın sağlanması için kullanılacak yakıtın tüketim bedelinin kat malikleri ya da bağımsız bölümden yararlananlar tarafından karşılanması gerekliliği açıktır. Zira merkezi ısıtma sistemi ile sağlanan ısınma aynı zamanda genel hizmet niteliğindedir ve bütün apartman ya da site sakinlerini ilgilendirmektedir. Söz konusu gider, Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/c bendi uyarınca “ortak tesislerin işletme gideri” kapsamındadır. Dolayısıyla aynı madde uyarınca kat maliklerinin genel giderlere katılma yükümlülüğü vardır. 
Öte yandan KMK’da “... Ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten ...” kaçınmanın mümkün olmadığı ifade edilmiştir.

Kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölümün maliki bu giderlerden kaçınmak için:
Ana Gayrimenkulün Isıtma Sisteminin Merkezi Isıtmadan Ferdi Isıtmaya Geçişini İstenebilir: 

Kat mülkiyeti kanunu m.42/4 ve 5 fıkralarında kat maliklerinin merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüşüm için karar alabilmeleri mümkün kılınmıştır. 

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

 Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.

2. Merkezi Isıtmada Isı paylaşım Sistemine Geçişi İstenerek Isınma Maliyetlerinin Isı Kullanım Miktarına Bağlı Olarak Paylaşımı Sağlanabilir:

Merkezi ısıtma sistemi bulunan mevcut binalarda Enerji Verimliliği Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanununun 42’nci maddesinin dördüncü fıkrasında değişiklik yapılmasından önce, ısınma ve sıcak su gideri genellikle, diğer pek çok gider gibi, arsa payına göre paylaştırılmaktaydı. (KMK. m.20/b). Kat maliklerinin aralarında anlaşarak farklı bir paylaşım öngörmeleri de mümkündü. Ancak daha sonra Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan bu değişikliğe dayanılarak çıkarılan Merkezi Isıtma Yönetmeliği ile farklı bir paylaşım metodu öngörülmüştür.

Merkezi sistemde kullanılan enerji miktarı oranında bedel ödeme imkânını sağlayacak düzeneğin kullanılması olanağı olursa;

 İlgili mevzuat hükümlerine göre “ısı paylaşım sistemi” merkezi sistemle ısınan binalarda toplam ısınma giderinin %70’i, bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre; toplam ısınma giderinin %30 u ise ortak kullanım alanları, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı gideri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına(m2 alanlarına) göre paylaştırılır

Bağımsız bölüm kullanıcıları merkezi ısıtma ve/veya sıcak su tüketim giderlerinden kendilerine düşen kısım oranında sorumludurlar. 

Zira Merkezi Isıtma Yönetmeliğinin 5’inci maddesinin altıncı fıkrası, mahal sıcaklığının asgari 15 °C’ye ayarlı olacağını düzenlemektedir. Bu nedenle termostatik vanalar sayesinde mahal sıcaklığının bu derecenin altına inmesi mümkün değildir. Bir başka ifadeyle bağımsız bölüm hiç kullanılmasa dahi, mahal sıcaklığının 15 °C de kalmasını sağlayan ısı tüketim giderinden ve ortak kullanım yerleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderlerinin kullanım alanına göre bağımsız bölüme düşen giderden sorumluluk söz konusudur.

Bağımsız bölüm kullanıcılarının ısınma sistemini tamamen kapatması ve böylece paylaşıma dâhil olmaktan kaçınması mümkün değildir. 

5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Giderlerinin Paylaştırılmasına ilişkin Yönetmelik gereği;  02.05.2012 tarihi itibariyle bir binada merkezi ısıtmanın yanı sıra sıcak su sistemi de merkezi ise sıcak su tüketimi bakımından da ısı paylaşım sistemine geçilmesi zorunludur.  

Kat malikleri, oybirliği ile ferdi ısıtma sistemine geçici kararlaştırabilirlerse de, ısınma giderinin Merkezi Isıtma Yönetmeliğinin öngördüğünden farklı bir şekilde paylaşılmasını kararlaştıramazlar. Kanun koyucu bu hususta kat maliklerine yetki tanımamış, ısı kullanım miktarına bağlı olarak paylaşımın olacağı hususunda emredici hükümler öngörmüştür

Ancak Yargıtay, merkezi sistem kullanan mevcut binalar açısından ısı paylaşım sistemine geçilmesinin zorunlu olmadığını kabul etmiş, bu sistemi “faydalı gider” olarak nitelendirmiş ve sistemin kurulabilmesini pay ve paydaş çoğunluğuna bağlı kılmıştır. 
Yargıtay, 20. HD., T. 12.02.2019, E. 2017/7748, K. 2019/905 sayılı kararında “... 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanununun mevcut binalar için zorunluluk getirmediği, yönetmeliğin ise sistem kurulmasına ilişkin değil, uygulamaya ilişkin olması karşısında; ısı pay ölçer sisteminin ve bu sistemden vazgeçilmesine ilişkin kararlar ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesine göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınabilecektir. Mahkemece ısı pay ölçer sisteminden vazgeçilmesine ilişkin kararın, Kat Mülkiyeti Kanununun 42. maddesine göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınıp alınmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme sonucu yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir…”

  Hâlbuki kanun koyucunun amacı ve yürürlükte düzenlemelerin ifadeleri dikkate alındığında, merkezi ısıtma sistemlerinde ısı paylaşım sistemi kurulmasının zorunluluk teşkil ettiği açıktır; kaldı ki bahsi geçen kanun hükmü emredici niteliktedir.

 Kat maliklerinden birinin ısı pay ölçer sistemine geçmek istemesi, diğer kat maliklerinin buna ilişkin olarak borç altına girmesine neden olur. Talebi yerine getirmekle yükümlü buna yanaşmaması halinde kat maliklerinden her birinin KMK. m.33’te belirtilmiş olan hâkimin müdahalesini istemesi mümkündür.

SONUÇ VE KANAATİMİZ: 

1.) Isıtma sistemi merkezi sistem olduğu sürece bu gider aidatından kaçınmak mümkün değildir.

2.) Merkezi ısıtmada devam edildiği takdirde ısı pay ölçer takılarak ısı paylaşım sistemine geçilmesi istenebilir.  
    
    Bu şekilde asgari giderler (mahal sıcaklığının 15 °C de kalmasını sağlayan ısı tüketim giderinden ve ortak kullanım yerleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderlerinin kullanım alanına göre bağımsız bölüme düşen giderler) hariç olmak üzere giderlerin bir kısımdan bu şekilde kaçınılabilir.
    
    Fakat bu sisteme geçmek için bir takım alet ve edevatın takılması ihtiyacı maddi külfet doğurduğundan mahkemeler maliklerin pay ve paydaş çoğunluğuyla alınmış bina/site yönetim kararını aramaktadır. Maliklerin kendilerine maddi yük getiren bu sisteme geçilmesine ilişkin karara sıcak bakmayacağı kanaatinden hareketle bu şekilde de gider aidatın kaçınmak mümkün değildir.